Property in Algeria

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À cause de l’absence flagrante d’entretien :
Un patrimoine immobilier en ruine

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Logement :
L'aide CNL même avec un salaire de 72.000 DA

Jeudi 24 avril 2008 -- Dans une rencontre bilan qui a regroupé, hier au siège du ministère de l'Habitat, les directeurs généraux des OPGI et les directeurs du Logement et des Equipements publics (DLEP) des 48 wilayas du pays, le ministre de l'Habitat, Noureddine Moussa, a insisté sur l'achèvement du programme de construction de l'habitat rural qui représente à lui seul 41 % du programme quinquennal (2005-2009), soit 529.000 unités. Le ministre a instruit, également, les responsables «d'achever» les programmes de construction des logements locatifs et participatifs avant la fin de cette année et de lancer d'autres programmes dans ces segments.

Sur le nombre de logements prévu dans le cadre du programme quinquennal, soit 1,427,329 million (compris les programmes complémentaires du Sud, Hauts Plateaux... représentant un programme de 392.763 logements), ce sont 459.812 tous types confondus qui ont été livrés. Le ministre a précisé sur ce point que le restant, soit 544.024, sont en cours de réalisation. Pour cette fin d'année, il est attendu la livraison de 247.742 logements qui porteront le nombre de logements achevés à 707.554. Pour la fin 2009, ce sont 292.446 logements qui viendront boucler ces livraisons.

Le ministre a annoncé, par ailleurs, la tenue prochaine d'une rencontre internationale qui portera sur la problématique de la gestion du patrimoine immobilier. Une question qui se pose avec acuité, selon le ministre, en raison de la détérioration et de la dégradation du patrimoine immobilier qu'il soit étatique ou privé. Il a indiqué qu'une nouvelle gestion «devra» remplacer celle actuelle, jugée inefficace.

En ce qui concerne la hausse des prix de certains matériaux de construction tels le ciment et l'acier et ses répercussions qui engendrent des pertes pour les entrepreneurs, le ministre a indiqué que les indices des prix seront publiés à l'attention des entrepreneurs et qu'ils se «rassurent», qu'ils peuvent procéder à la révision des prix contenus dans le cahier de charges. Dans ce même contexte, le ministre à indiqué que les opérateurs ayant réalisé leurs oeuvres dans les délais et dont le prix de vente du m² du logement ne dépasse pas les 30.000 DA, auront des allégements sur l'IRG et sur l'IBS.

Il annoncera de même que le salaire-plafond pour bénéficier de l'aide au logement accordée par la Caisse nationale du logement (CNL) va passer de 60.000 DA à 72.000 DA. L'arrêté interministériel relatif à cette nouvelle disposition, indique Nourredine Moussa, sera signé prochainement. Le ministre a aussi rappelé que l'aide au logement accordée par la CNL sera portée à 700.000 dinars au lieu des 500.000 millions.

L'aspect architectural et l'aménagement extérieur ont été également au coeur de cette rencontre. Le ministre a rappelé l'instruction du 18 octobre 2007 qui fait obligation aux directeurs des OPGI et des DLEP de procéder à des améliorations de certains aspects du logement. Noureddine Moussa soutiendra qu'il y a lieu de diversifier les modèles architecturaux en fonction des spécificités des régions. «Pourquoi construire un immeuble de 5 étages alors qu'il est possible de construire du semi-collectif ou de l'individuel lorsqu'on se trouve dans des endroits ou régions aux espaces immenses».

Il est à rappeler que sur l'enveloppe de 583 milliards de DA allouée à la construction de logements dans le cadre du programme quinquennal, 396 milliards DA ont été consommés.

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Nouvelles mesures fiscales en faveur des promoteurs immobiliers :
Le coup de pouce du gouvernement

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Logements socio-participatifs :
Une formule, un espoir et des désillusions

Samedi 26 Avril 2008 -- Créée en novembre 1997 en vertu du décret exécutif 97-406, la formule du logement socio-participatif (LSP) est de loin celle qui a suscité un grand engouement et un immense espoir chez de larges franges de la population notamment celles ayant des revenus moyens, ce qui ne leur permet pas de bénéficier du logement social ou de s’offrir un logement promotionnel, qui, faut-il le relever, est hors de prix pour le commun des salariés. Et pour preuve, les rapports du ministère de l’Habitat indiquent que les réceptions les plus importantes enregistrées en 2006 concernent bel et bien le LSP, avec un nombre de 12 871 logements, soit, souligne le même rapport, 90% du total des livraisons de logements, tous types confondus. Cette formule est destinée aux cadres de la classe moyenne, percevant un salaire de plus de 12 000 DA. D’où l’intérêt manifeste exprimé par cette catégorie de citoyens qui est assurément majoritaire au sein de la société.

En effet, ils sont nombreux à s’empresser pour s’inscrire au niveau de leurs APC respectives afin de bénéficier d’un logement LSP. Il n’est pas inopportun, non plus, de rappeler que l’Etat accordait une aide financière de l’ordre de 50 millions de centimes allouée par la CNL (Commission nationale de logement). Une aide revue à la hausse au 1er avril pour atteindre les 70 millions de centimes alors que la barre des salaires maximums a été repoussée de 60 000 à 72 000 dinars pour les projets n’ayant pas encore démarré cette date. Incontestablement, le gros du programme d’un million de logements à réaliser d’ici à 2009 s’inscrit indéniablement sous la bannière du LSP. Une formule sur laquelle s’appuient de plus en plus les politiques gouvernementales pour juguler la crise du logement qui persiste depuis des décennies. Plus de 215 000 unités sont inscrites dans ce programme quinquennal.

Un projet qui peine à démarrer

Si pour certains dirigeants l’opération est en train de réussir, d’autres, en revanche, reconnaissent qu’elle stagne, voire qu’elle est inopérante dans plusieurs wilayas, notamment la capitale du pays. Les projets ne parviennent plus à démarrer. Les travaux d’exécution en sont encore au stade de transfert de propriété des terrains. Ce dispositif, mis en œuvre en 1997, n’arrive, malheureusement, toujours pas à atteindre les résultats escomptés. Hormis quelques rares projets, qui ont connu un aboutissement effectif, le reste des programmes tracés n’a pas été réalisé. Pour preuve, sur les 135 689 logements inscrits dans le cadre du LSP entre 1998 et 2003, seuls 73 347 ont été achevés, alors que 49 176 autres sont toujours en cours de réalisation.

Il convient toutefois de noter que les conditions dans lesquelles a été lancée l’opération n’étaient aucunement favorables au vu de la dégradation de la situation sécuritaire et financière qui prévalaient à cette époque. Il n’en demeure pas moins que, près de 10 ans après son lancement, la formule peine à prendre forme. Les responsables du secteur et les autorités locales semblent en être encore à la phase de tâtonnement. Vraisemblablement les différents mécanismes du LSP sont loin d’être maîtrisés.

Des lenteurs ont été également enregistrées dans la mise en œuvre des projets identifiés à cause des problèmes bureaucratiques et de faisabilité mais surtout celui du foncier, dont le manque et le titre de propriété des assiettes dégagées. Au grand dam des promoteurs, comme des instigateurs, les assiettes de terrain se font de plus en plus rares dans le nord du pays. La capitale en est l’exemple le plus édifiant. Sur les 12 000 logements LSP prévus par différents programmes depuis 1998, seuls 2 000 ont été achevés. Sur les 30 000 programmés d’ici à 2009 dans la wilaya d’Alger, le choix du terrain pour 18 000 unités est finalisé alors que le transfert de propriété pose un sérieux obstacle au démarrage des différents chantiers.

Les innombrables assiettes identifiées ne disposent pas d’acte de propriété malgré l’aide accordée aux promoteurs des projets. Le rabattement de l’ordre de 80% du prix du terrain acquis pour la construction ne semble résoudre en rien cette équation. L’aboutissement des LSP bute sur plusieurs contraintes qui se répercutent sur les délais de livraison mais aussi sur la quantité d’unités. Un constat reconnu par la direction du logement de la capitale. Dans les différentes déclarations de ses responsables, on relève toujours que la principale contrainte rencontrée dans la réalisation d’un projet LSP reste l’acquisition des assiettes de terrain au profit des promoteurs. Il est question, indique-t-on, de procédures administratives indispensables pour l’acquisition d’un terrain et qui, semble-t-il, nécessitent plusieurs mois d’attente. La durée normale de cette opération avoisine, selon la même source, les neuf mois.

Si cette requête rencontre des problèmes spécifiques, l’opération peut durer jusqu’à 18 mois. Ces contraintes se résument surtout au choix du terrain. A Alger, à titre d’exemple, sur les 42 sites de projets prévus pour la réalisation de 20 000 logements, deux uniquement sont situés sur des terrains domaniaux. On avance même que le choix des terrains bute souvent sur l’opposition des EAC (exploitation agricole collective). Outre cette entrave, la direction du logement de la capitale souligne que le traitement du dossier par les services concernés ainsi que son évaluation domaniale prennent beaucoup de temps...

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Une formule… des entraves

Le même constat est établi par le Fonds de garantie et de caution mutuelle de la promotion immobilière (FGCMPI). Lequel n’a pas manqué de souligner dans son rapport que «le résultat de 12 871 logements de type LSP réceptionnés en 2006 reste faible et en deçà des prévisions, compte tenu de la persistance de certaines contraintes soulevées par la majorité des promoteurs». Le FGCMPI a énuméré comme contraintes le fréquent déficit de trésorerie résultant généralement d’un retard observé dans la liquidation des aides au niveau de la CNL à la suite des remises tardives de dossiers complets. Le même organisme fait part également de l’insolvabilité temporaire des acquéreurs due à la lenteur dans la formalisation des dossiers de demande de crédits immobiliers auprès des différentes banques.

A cela s’ajoute la contrainte relative à la confusion quant à la prise en charge des travaux de VRD sur les opérations LSP ainsi que le retard et/ou le refus de paiement par les acquéreurs inscrits dans certaines wilayas suite à des augmentations des prix non prévues initialement. Le FGCMPI ne manque pas de relever aussi la lenteur dans la conception et l’approbation des listes des acquéreurs par les comités ad hoc chargés de la réalisation des projets LSP. Les promoteurs ont aussi leur mot à dire sur ces entraves qui empêchent un si ambitieux projet de porter ses fruits. Ces derniers déplorent le plafonnement du coût du logement LSP à 2,5 millions de dinars. Un prix qui ne leur permettrait pas, selon leurs dires, de réaliser des logements de type F4 ou F5.

D’autres mettent en exergue le problème des impôts. Selon eux, l’immobilier est le seul produit soumis à l’enregistrement de l’ordre de 5% de son prix global. A cela s’ajoutent les frais du notaire ainsi que la TVA. La totalité de ces frais peut atteindre les 13,5% du coût global du logement. Ils indiquent que, même si tous ces frais sont à la charge de l’acquéreur, cela est loin d’arranger les promoteurs immobiliers. Il convient aussi de relever que certains promoteurs ont trouvé la formule en or pour s’enrichir en réalisant des logements aidés pour les revendre au prix de logements promotionnels.

L’Etat veut mettre fin à la spéculation

C’est pourquoi, le gouvernement a pris la décision de geler pendant une décennie le transfert de propriété pour tous ces types de logements aidés. Cette incessibilité fait partie, en fait, d’une batterie de mesures destinées à réformer en profondeur le logement qui bénéficie d’une aide de la part de l’Etat, particulièrement le LSP. Ce dernier, dont les acquéreurs devenaient propriétaires dès l’achèvement des travaux et la délivrance des actes de propriété par le promoteur immobilier, est désormais incessible pour dix ans. Une nouvelle qui n’a pas surpris les acquéreurs et les promoteurs. Une mesure qui concerne des dizaines de milliers d’acquéreurs de LSP et plusieurs promoteurs immobiliers préoccupés par les modalités d’application de la nouvelle loi. Plusieurs questions restent, cependant, en suspens en attendant la publication des textes d’application : les LSP déjà vendus et habités sont-ils concernés par l’incessibilité ? Cette loi sera-t-elle rétroactive ? Les logements qui ont changé de propriétaires seront-ils touchés ? Les programmes LSP en cours de construction seront-ils affectés ? Les acquéreurs peuvent-ils vendre à condition de rembourser l’aide de l’Etat ? Même les notaires ne connaissent pas encore la bonne réponse à ces questions.

Des promoteurs qui ont construit sur des terrains non domaniaux, non concernés par l’abattement de 80% sur le prix, s’interrogent sur l’incessibilité de leurs programmes. Pour le président de l’Union nationale des promoteurs immobiliers (UNPI), Larbi Chemmam, l’incessibilité du LSP est un coup dur pour le marché du logement. Un marché, qui, selon ses dires, avait grand besoin d’être libéré un peu plus. Pour lui, la décision bloquera le marché de l’immobilier, favorisera le développement du marché parallèle et fera flamber les prix des logements. Le président de l’UNPI craint des retombées négatives sur la formule du LSP : «A l’intérieur du pays, les gens vont se demander s’il ne faut pas opter pour un logement social locatif au lieu du LSP à cause de cette incessibilité.» Il ira même jusqu’à avancer que l’avenir du LSP est sérieusement compromis. Ce qui lui fait présager des lendemains difficiles pour la suite du programme LSP, soit pour les 250 000 unités à réaliser encore.

«La construction de nouveaux logements a des répercussions positives sur la santé et la prospérité des citoyens. Il faut arrêter de penser à la minorité qui spécule sur le logement, mais regarder les retombées positives d’une libération du marché de l’immobilier sur l’économie et la société», conclut M. Chemmam. En tout état de cause, la majorité des postulants pour cette formule ne voient pas encore le bout du tunnel quelles que soient les conditions initiales pour y parvenir.

Il faut tout de même reconnaître que des résultats satisfaisants ont été concrétisés dans certaines wilayas. A l’image des localités de l’Ouest, comme Sidi Bel Abbès, qui, au 31 décembre 2003, a réalisé 7 626 logements sur les 14 104 programmés. Il reste 5 771 unités en cours de réalisation dans cette wilaya. Cela est essentiellement dû, selon les responsables du ministère de l’Habitat, à l’intérêt que portent les autorités locales et les citoyens de ces communes au LSP et à l’émergence d’un marché digne de ce nom. La Kabylie et la capitale restent, cependant, classées parmi les régions qui accusent un retard considérable dans les programmes LSP. Ce sont aussi les régions qui enregistrent les plus fortes demandes en matière de logement.

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Le Fonds de garantie et de caution mutuelle de la promotion immobilière
pour faire face aux arnaqueurs :
Comment garantir son logement

Samedi 26 Avril 2008 -- Acquérir un logement de nos jours n’apporte pas que de la joie. Plusieurs demandeurs d’appartement sont, parfois, déchantés aussitôt l’accord conclu. Et pour cause, les arnaqueurs, notamment en ce qui concerne la vente sur plan, sont légion. Et cela ne touche pas uniquement ceux qui achètent libre, c’est-à-dire chez des promoteurs privés. Même ceux qui s’inscrivent sur les listes LSP sont concernés et risquent de ne jamais avoir leur logement. La raison ? Le promoteur ne s’est pas souscrit à la garantie auprès du Fonds de garantie et de caution mutuelle de la promotion immobilière (FGCMPI). Et peu de gens connaissent l’existence de l’organisme et de la garantie elle-même.

Pour commencer, un petit aperçu historique. Le FGCMPI, mis sous tutelle du ministère de l’Habitat, a été créé en 1997 et a commencé à travailler effectivement à partir de 2002, avec à sa tête un chevronné du secteur, Mouloud Dehal. Sa mission, explique le directeur, est de garantir les apports personnels déposés par les particuliers auprès des promoteurs immobiliers avant toute transaction immobilière. «Il s’agit d’assurer les souscripteurs», précise M. Dehal. Mais, avant cela, le promoteur doit d’abord adhérer au Fonds et, plus que cela, avoir une garantie auprès de l’organisme public. Dans le cas où il y a tricherie sur la marchandise, ou que les délais de réalisation ne sont pas respectés, le Fonds rembourse le citoyen. Mouloud Dehal insiste sur le fait qu’il s’agit «avant tout d’un transfert de propriété. Et le citoyen devient de fait un propriétaire».

Le FGCMPI ne garantit pas seulement les ventes libres. Même les souscripteurs au logement social participatif sont concernés. Rien que pour les premiers mois de l’année en cours, le Fonds a garanti 38 728 logements, essentiellement du LSP. Depuis sa création, le FGCMPI a enregistré 106 480 opérations de garantie. Il faut dire que le dispositif est totalement nouveau en Algérie, puisque le marché de l’immobilier était livré à l’anarchie depuis des années. Des centaines de citoyens ont vu leur rêve s’effondrer de fait d’un promoteur véreux qui soustrait de l’argent et disparaît dans la nature. Le Fonds est venu remplir le vide, même si plusieurs opérations, y compris dans le LSP, se font toujours sans la garantie du Fonds. Ce qui met, à l’évidence, en péril l’acquisition. «En principe, aucun notaire n’établit de contrat de vente sans notre attestation de garantie», précise, dans ce sens, Mouloud Dehal qui ne nie pas que des dépassements existent toujours malgré la rigueur de la loi.

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Mise en garde contre les mafias et les terroristes pour l’acquisition de l’immobilier

Lundi 28 Avril 2008 -- Des notaires ont exprimé leur inquiétude quant à l’absence d’un réseau informatique comprenant les contrats et enregistrements immobiliers leur permettant de notifier les actes immobiliers sans tomber dans les équivoques et la fraude et pour assurer la sécurité juridique dans les transactions économiques.

La sécurité juridique dans les transactions économiques et la notification immobilière ont été les sujets les plus importants abordés dans le colloque de formation, organisé par le ministère de la Justice, au profit des notaires. Il s’inscrit dans le cadre d’un programme de coopération commun entre l’Algérie et l’Union européenne pour la réforme de la justice. Il a été supervisé par un nombre d’experts en notariat et dans le droit immobilier en Espagne et en Algérie.

Un expert Espagnol spécialisé dans le notariat et dans les réglementations immobilières a déclaré dans son intervention que la relation des notaires avec les administrations et les pouvoirs publics permet à ces derniers de s’informer d’une manière régulière des contrats et transactions immobilières et économiques et d’interrompre les opérations suspectes.

Les rapports des services de sécurité ont révélé que des éléments des réseaux de soutien aux groupes terroristes ont pu obtenir des contrats de location ou de propriété de quelques biens immobiliers ou investissements commerciaux. Le plus important est l’investissement des fonds des groupes terroristes à Boumerdés, que les services de sécurité ont pu saisir suite à des enquêtes approfondies.

Pour sa part, l’expert espagnol Roberto Flia Martinez a affirmé que les notaires devront faire une lecture correcte des documents, contrats, actes et titres, et éviter de mauvaises interprétations qui pourraient conduire à la tricherie, à la falsification et à la fraude. Plusieurs parties sont responsables de ce genre de pratiques, notamment la mafia et des groupes obscurs qui activent dans le domaine du blanchiment d’argent et du trafic de drogues.