Property in Algeria

[Al-khiyal]

Plus de 400 000 logements inachevés :
Le logement social boudé par les entreprises de réalisation

Lundi 1 Juin 2009 -- Pour lutter contre la prolifération des constructions illicites et éradiquer les bidonvilles, le ministère de l'Habitat envisage de créer une agence nationale pour la résorption de l'habitat précaire. Les préparatifs à la création de cette agence sont en cours, selon une source proche du dossier. Le projet s'inscrit dans le cadre de la promesse électorale du président Abdelaziz Bouteflika de construire un million de logements durant la période 2009-2014 et d'éliminer la totalité des habitations précaires qui se sont développées ces dernières années dans les périphéries des grandes villes.

Mais l'idée de créer cette agence ne fait l'unanimité par les professionnels du bâtiment. « La résorption de l'habitat précaire n'a pas besoin d'une agence, mais d'argent et d'une définition claire de ce type d'habitat », estime Larbi Chemmam, président de l'Union nationale des promoteurs immobiliers (UNPI).

L'échec de l'Agence d'amélioration et de développement du logement (AADL) dans la location-vente a en effet montré les limites de ces structures administratives sans expérience dans la conduite des projets immobiliers. Cette agence étatique n'a pas réussi à améliorer la qualité du logement ni à atteindre ses objectifs en matière d'accès des cadres algériens au logement dans de bonnes conditions.

Les programmes AADL ont connu d'importants retards et certaines cités sont toujours en chantier depuis plusieurs années. Des dizaines milliers de demandeurs attendent toujours une réponse à leur demande pour l'acquisition d'un logement location-vente. Pire : ce projet s'est aussi avéré un gouffre financier pour l'Etat qui a pris en charge la viabilisation des terrains, la bonification des taux d'intérêts bancaires et la hausse des prix des matériaux de construction.

Outre l'échec de l'AADL, les spécialistes du bâtiment attirent l'attention sur la nécessité de trouver une solution aux 400.000 logements inachevés. Ils pointent également du doigt les difficultés de trouver des entreprises pour construire des logements sociaux. « Le nombre de logements non achevés est énorme, il faut trouver une solution avant de lancer de nouveaux programmes. Il ne sert à rien d'inscrire chaque année des dizaines de milliers de logements à réaliser alors que des centaines de milliers de logements sont inachevés », estime un cadre au ministère de l'Habitat.

L'Algérie qui a lancé en 2001 la construction d'un million de logements ambitionne de réaliser un autre million durant la période 2009-2014. Mais les entreprises de réalisation font cruellement défaut. Les entreprises locales, mal structurées, boudent le logement social, peu rentable.

Les groupes étrangers notamment chinois rechignent pour leur part à prendre des chantiers de logements en Algérie, à cause de l'instabilité du marché des matériaux de construction. Les prix des principaux matériaux comme le ciment, le bois et le rond à béton connaissent de fréquentes et importantes augmentations ces dernières années.

« Ces augmentations influent sur les coûts de construction du logement social », explique un entrepreneur. Résultat: de nombreux appels d'offres pour la construction de logements sont ont été déclarés infructueux depuis 2008.

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Selon une enquête sociale :
Plus de 62% des Algériens sont propriétaires de leurs logements

Mardi 2 Juin 2009 -- Des enquêteurs travaillant pour le compte du ministère de la Santé ont découvert que plus de la moitié des Algériens sont propriétaires de leurs logements, alors qu'une infime proportion est locataire chez l'Etat. Présentés hier, les résultats de la troisième enquête nationale à indicateurs multiples (MICS3), commandée par le ministère de la Santé, révèlent que 62,2% des Algériens sont propriétaires de leurs logements, dont 58% en milieu urbain, alors que le taux en zone rurale est de 68%. Des chiffres qui révèlent cette tendance particulière de la société algérienne basée sur la notion de propriété, de l'habitat d'abord, de la terre et des biens fonciers et immobiliers. En outre, 12% des quelque 35 millions d'Algériens sont copropriétaires de leurs logements, que ce soit en zone rurale ou urbaine.

Selon M. Merouane Benaouali, chef de cabinet du ministère de la Santé, cette enquête intervient dans le cadre de la recherche de l'application des objectifs du millénaire. C'est la troisième du genre, après celles de 1995 (MICS1) et de 2000 (MICS2). «Il y aura une quatrième enquête dans trois ou quatre ans», a-t-il précisé au Quotidien d'Oran. L'Algérie, selon M. Benaouali, est le 50e pays qui réalise une telle enquête sur la population et l'habitat, réalisée conjointement par le ministère, l'ONS (Office national des statistiques) et les organisations de l'ONU, l'UNICEF et le FNUAP. L'enquête, réalisée entre 2006 et 2008 auprès d'un échantillon de 30.000 personnes, montre que 8,7% des Algériens sont des locataires auprès de l'Etat, 12% auprès de particuliers et 4,4% sont logés gratuitement. Plus de 50% des ménages (55,4%) habitent des appartements de deux à trois pièces, une norme devenue classique dans la configuration des logements actuellement construits en Algérie, avec une proportion de 58% en milieu urbain et 51,9% en zone rurale.

Par ailleurs, l'exiguïté des logements en Algérie est mise en évidence avec une proportion de 24,3% des Algériens qui habitent des logements de 4 à 5 pièces, alors que le nombre de personnes par ménage est en moyenne de 4 à 6. D'autre part, les maisons individuelles et les villas constituent le type de logement le plus répandu en Algérie, et ce quel que soit le milieu de résidence (48%), alors que les maisons traditionnelles arrivent en seconde position avec plus du quart (25,6%). Ce type d'habitat est en fait très répandu en zones rurales et dans les villages où les familles algériennes préfèrent ne pas rénover leurs vieilles demeures au profit de constructions boulimiques en terrains d'assiette et onéreuses.

La lecture de ces chiffres donne par ailleurs un autre aspect de la question urbaine, car au moment où, selon certains chiffres, on s'inquiète de l'endettement des ménages algériens pour accéder à un logement, on découvre, au détour d'une enquête menée par des organisations onusiennes, une face cachée de la problématique du logement en Algérie. Il est vrai que l'habitat précaire, selon l'enquête, reste important, avec 4,6% des ménages enquêtés, mais une proportion de plus de 62% d'Algériens possédant leur logement (tous types confondus) est une donnée nouvelle dans la configuration actuelle de la société algérienne. Comme il est vrai que les différents programmes d'accès au logement (EPLF, OPGI...) ont donné la possibilité aux Algériens d'acheter par différentes formules leur logement.

Mais même si la crise du logement reste encore loin d'être résolue, avec une nouvelle crise urbaine qui pointe à l'horizon sur fond de marasme social et de chômage croissant, il y a également le fait que, et cela l'enquête ne le dit pas, une très grande proportion d'Algériens est lourdement endettée et s'est appauvrie pour avoir accès à un logement décent. Est-ce cela le revers de la médaille de chiffres qui méritent d'être corrélés, sinon croisés avec d'autres variables sociales ?

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Les agents immobiliers dans l’expectative

Dimanche 7 Juin 2009 -- C’est le tarissement du marché immobilier ponctué par une rareté effroyable de l’offre qui inquiète le plus les agents immobiliers, lesquels s’estiment, sur un autre plan, lésés par le décret de février 2009 fixant les conditions d’exercice de la profession, dont les modalités d’application ne sont pas encore promulguées. Réunis hier pour le renouvellement du bureau de la Fédération nationale des agences immobilières (FNAI) à Constantine, ces derniers ont, néanmoins, décrié le «courtage informel». Une concurrence déloyale qui est, à leurs yeux, à l’origine de la ruine de plusieurs d’entre eux. Même l’intervention du président de la FNAI, M. H. Djebbar, venu transmettre à ses pairs les assurances du ministre de l’Habitat, données à l’occasion d’une entrevue qui lui a été accordée, n’a pas pour autant modéré cette inquiétude. Le président de la FNAI a, en effet, tenu à informer les présents des prochaines modalités d’application du décret en question surtout en matière d’agrément, de payement de la caution de garantie (qui n’est pas encore fixée) et du choix du local. Le décret stipule, précise-t-on, que l’agent immobilier doit disposer d’un diplôme supérieur dans l’une des spécialités qui seront déterminées ultérieurement ou, à la limite, de recruter un gérant qualifié. «Cette disposition lèse les anciens parmi nous et on se demande si l’agrément devra être délivré au nom du gérant», s’est interrogé le vice-président de la FNAI, chargé de la communication et président du bureau de cette fédération à Constantine, M. N. Barkat, fraîchement réélu pour un autre mandat de cinq ans. Il regrettera, notamment, le fait que les propositions formulées par les «professionnels» dans le cadre de la commission ad hoc lors de l’élaboration de ce décret n’aient pas été prises en considération. «Nous avons proposé la mise à niveau des agents immobiliers, en vain», ajoutera-t-il.

«L’agrément sera délivré au nom de l’agent immobilier qui pourrait même recruter des universitaires dans le cadre des dispositifs de l’emploi des jeunes où l’Etat assume les charges», rassurera le président de la FNAI, se disant «convaincu» que les responsables du secteur «comprendront » les inquiétudes des professionnels quant à ce décret. Et de préciser que selon ladite loi, le local de l’agence immobilière doit être à usage commercial et non pas professionnel. «Nous sommes actuellement en négociation s’agissant des surfaces internes, des équipements nécessaires, de la distance entre un local et un autre, etc. De même, nous avons aussi engagé d’autres discussions avec des assureurs concernant les possibilités de payement de la caution. En tout cas, je vous rassure que le ministre s’est engagé à ne fermer, une fois le décret entré en vigueur, aucune agence avant de régler tous ces problèmes même si nous devons être prêts avant la fin de l’année en cours», conclura-t-il. En ce qui concerne le marché immobilier, le vice-président chargé de la communication auprès de la FNAI a déclaré, en marge de cette assemblée, que la demande est constante mais, l’offre existante répond rarement aux besoins des clients. Si les prix «prohibitifs», influencés par un marché informel au capital spéculatif important, orientent, selon M.Barkat, les acheteurs potentiels vers la location, ce créneau précis n’est pas, continuera-t-il d’expliquer, aussi rentable. «L’offre se fait de plus en plus rare en matière de location», dira-t-il. Il convient de noter que la FNAI compte 1 600 adhérents à l’échelle nationale dont 70 à Constantine. Néanmoins, le nombre d’opérateurs agréés dans le domaine de l’immobilier s’élève près de 6 600, dont environ 200 exercent dans la capitale de l’est du pays.

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Selon le dernier rapport d'Oxford Business Group :
L'immobilier convoité par les investisseurs étrangers

Mercredi 10 Juin 2009 -- De plus en plus dynamique, le marché de l'immobilier en Algérie est en plein boom. L'immobilier reste parmi les secteurs les plus attractifs actuellement pour les investisseurs étrangers. Malgré la tourmente économique mondiale, qui touche pratiquement plusieurs pays, notamment en ce secteur, l'Algérie, ne cesse d'attirer d'avantage les promoteurs et compagnies étrangères. Logement, building, hôtels, etc., en effet, des tas de grands projets sont en cours. Dans son dernier rapport sur le secteur immobilier en Algérie, le cabinet de consulting britannique "Oxford Business Group" explique que malgré la dernière mesure prise par le gouvernement, obligeant l'investisseur étranger à céder une majorité d'intérêts aux Algériens, le secteur continuera de séduire les sociétés étrangères. Et les projets immobiliers pharaoniques continuent de fleurir. Parmi les plus importants travaux figure le nouveau méga-projet de l'Emirates International Investment Company (EIIC), le Parc Dounya. Un projet d'une valeur de 3,5 milliards d'euros consistant en un espace vert entourant Alger sur 670 hectares. La société a également révélé les plans d'un projet de construction dans le village touristique d'Ain Chorb situé sur la côte. Le coût de ce projet, élaboré conjointement avec le Kuwaiti Investment Group, s'élève à 232 millions d'euros. Des projets de cette ampleur représentent une avancée considérable pour le marché algérien.

Le cabinet de consulting britannique estime néanmoins que compte tenu du manque de précédent, de tels projets sont souvent confrontés à un long processus qui nécessite une coordination des activités à la fois avec les autorités ministérielles et locales. OBG cite dans ce sens, Camille Nassar, le président-directeur général de la EIIC en Algérie, lequel a déclaré qu'il était avant tout encouragé par le potentiel commercial énorme du pays. Les investisseurs du Golfe ne sont pas les seuls à chercher à pénétrer le marché algérien. OBG cite en exemple la Société des centres commerciaux d'Algérie (SCCA), basée en Suisse, et qui supervise la construction du plus vaste centre commercial du pays, le complexe Bab Ezzouar, d'une valeur de 53 millions de dollars, qui, une fois terminé abritera des magasins sur quelque 31 000 mètres carrés. Il y a aussi le cas de la China State Construction Engineering Corporation (CSCEC) qui a fait part de son intérêt à étendre ses opérations en Algérie en investissant dans le secteur immobilier. L'intérêt nourrit à l'investissement immobilier ne concerne pas les seuls étrangers puisque les investisseurs locaux commencent également à se faire entendre. Le cabinet de consulting britannique citera dans ce sens Alger Medina, un projet de 2,5 milliards d'euros mené par le Groupe Dahli dans le centre d'Alger, et lequel a attiré l'attention du pays entier en émettant des obligations directement vendues au public. "Une décision audacieuse et sans précédent pour les marchés de capitaux embryonnaires du pays. L'émission d'obligations a permis de récolter une somme représentant 30% du coût du projet", note OBG. Le complexe de 100 hectares constituera une zone touristique de loisirs et un centre d'affaires. Près d'un million de mètres carrés de bureaux seront disponibles.

Oxford Business Group rappelle aussi que le gouvernement a ses propres projets immobiliers, des projets visant à réduire la pression dans le marché immobilier résidentiel. En effet, après avoir terminé un programme ambitieux de logements à coûts réduits, le ministère de l'Habitat et de l'Urbanisme consacrera 14 milliards d'euros supplémentaires à la construction d'un million de nouveaux logements. De plus, étant donné que, selon le Programme des Nations unies pour le développement, l'Algérie connaît l'un des taux d'occupation par entité d'hébergement le plus élevé du monde, le gouvernement algérien essaye aussi de ralentir l'exode vers les villes en lançant un programme visant à améliorer les structures de logements existantes dans les zones rurales. Nacer Djama, le président de la Caisse nationale du logement, a confié à OBG que les occasions à saisir pour les sociétés spécialisées dans le logement social seraient énormes dans les années à venir. Étant donné que seulement 15 000 à 20 000 prêts hypothécaires ont été accordés l'année dernière. M. Djama a ajouté que le secteur bancaire doit également rattraper le retard afin d'évoluer au rythme des demandes de financement de logement. OBG estime néanmoins que bien que le marché de l'immobilier algérien séduise les sociétés qui sont de plus en plus contraintes par la tourmente économique mondiale, les promoteurs, et les compagnies étrangères en particulier, continuent de faire face à de nombreux obstacles. Cependant, le cabinet de consulting britannique estime que l'Algérie est encore pleine de promesses pour les investisseurs engagés à long terme, et ceux qui auront survécu aux incertitudes bénéficieront des avantages des premiers arrivés. Par ailleurs, probablement que les déboires que connaît le marché alors qu'il s'ajuste à ces projets et aux milliards d'euros investis permettront aux autorités de répondre aux besoins d'un secteur immobilier de plus en plus dynamique.

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Echaudés par la crise mondiale :
Les promoteurs immobiliers se tournent vers l’Algérie

Jeudi 11 Juin 2009 -- Avec la crise mondiale de l’immobilier, l’Algérie est devenue l’une des destinations préférées des investisseurs. Selon un rapport du bureau londonien Oxford Business Group (OBG) intitulée «Algérie : de plus en plus forte en matière d’immobilier», les promoteurs immobiliers privés locaux et étrangers se préparent à prendre position de manière permanente sur ce marché largement inexploité, en proposant divers importants projets. De plus en plus contraintes par la tourmente économique mondiale, les sociétés étrangères comptent investir durablement en Algérie où le marché semble plus prometteur. Parmi les investisseurs locaux, le rapport cite le groupe Dahli, porteur du mégaprojet Alger Medina. «Ce projet de 2,5 milliards d’euros dans le centre d’Alger a attiré l’attention du pays entier en émettant des obligations directement vendues au public : une décision audacieuse et sans précédent pour les marchés de capitaux embryonnaires du pays», écrivent les auteurs du rapport. L’émission d’obligations a permis de récolter une somme représentant 30 % du coût du projet. Concernant les opérateurs étrangers, la plupart sont des investisseurs arabes qui ont déjà fait leurs preuves dans les pays du Moyen-Orient et d’Afrique du Nord. Misant sur leurs expériences dans ces régions, «les investisseurs du Golfe ont déferlé en Algérie pour développer, dit-on, les 1 200 km de côte du pays. Certains investisseurs immobiliers, les plus importants du Golfe, dont Emaar, Gulf Finance House et Al Qudra, ont présenté des projets de sites commerciaux, résidentiels, touristiques et mixtes qu’ils prévoient de construire à la périphérie de la capitale et dont le montant s’élève à plusieurs milliards d’euros.

EIIC injectera 3,5 milliards dans le parc Dounia

Parmi les plus importants travaux figure le nouveau mégaprojet d’Emirates International Investment Company (EIIC) : le Parc Dounya. C’est un projet d’une valeur de 3,5 milliards d’euros consistant en un espace vert entourant Alger sur 670 hectares. La société a également révélé les plans d’un projet de construction dans le village touristique d’Aïn Chorb situé sur la côte. Ce projet, élaboré conjointement avec le Kuwaiti Investment Group, s’élève à 232 millions d’euros. Le président-directeur général de la EIIC en Algérie, Camille Nassar, a déclaré à OBG qu’il était avant tout encouragé par le potentiel commercial énorme du pays. Les investisseurs du Golfe ne sont pas les seuls à chercher à pénétrer «le territoire quasi vierge de l’Algérie». Par exemple, la Société des centres commerciaux d’Algérie, basée en Suisse, supervise la construction du plus vaste centre commercial du pays : le complexe Bab Ezzouar, d’une valeur de 53 millions de dollars, qui, une fois terminé, abritera des magasins sur quelque 31 000 mètres carrés. La China State Construction Engineering Corporation a également fait part de son intérêt à étendre ses opérations en Algérie en investissant dans le secteur immobilier. Le gouvernement a également ses propres projets immobiliers, «des projets visant à réduire la pression dans le marché immobilier résidentiel». En effet, après avoir terminé un programme ambitieux de logements à coûts réduits, le ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme consacrera 14 milliards d’euros supplémentaires à la construction d’un million de nouveaux logements. Le nouveau site résidentiel sera mis sur le marché par un réseau de plus de 450 agences immobilières privées et publiques, par le biais d’un programme subventionné. Le président de la Caisse nationale du logement, Nacer Djama, a confié à OBG que les occasions à saisir pour les sociétés spécialisées dans le logement social seraient énormes dans les années à venir. Il a annoncé que l’année écoulée, les prêts hypothécaires accordés se situaient seulement entre 15 000 et 20 000 ajoutant à cet effet que le secteur bancaire doit également rattraper le retard afin d’évoluer au rythme des demandes de financement de logements. Le gouvernement essaye aussi de ralentir l’exode vers les villes en lançant un programme visant à améliorer les structures de logements existantes dans les zones rurales. Le bureau londonien note cependant l’appréhension des promoteurs étrangers, en particulier vis-à-vis du récent décret émis par le gouvernement selon lequel les investisseurs étrangers, profitant des mesures d’incitation gouvernementales, devront désormais intégrer les nationaux dans leurs projets.

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Batna :
Six mois de prison pour le président d’une coopérative immobilière

Samedi 13 Juin 2009 -- Le tribunal criminel près la cour de Batna a condamné, mercredi dernier, le président d’une coopérative immobilière, sise sur la route d’Aïn Touta, à six mois de prison ferme avec sursis dans une affaire d’escroquerie. L’accusé devra rendre, par ailleurs, l’argent qu’avaient payé des membres de la coopérative, à l’origine de la plainte déposée contre lui. Chacun d’eux a, ainsi, bénéficié d’une indemnisation à hauteur de 150 millions de centimes. L’affaire remonte à l’année 2004, lorsque le mis en cause, M. S., avec six membres de la coopérative ont transféré l’immobilier appartenant à cette dernière pour son propre usage sans l’accord du reste des souscripteurs, selon le décret 92/76 portant sur la gestion des coopératives immobilières. Il a aussi vendu les logements construits principalement pour les membres de la coopérative à des étrangers.

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L'affaire des 166 logements LSP de Haï Yasmine revient

Dimanche 14 Juin 2009 -- L'affaire du projet des 166 logements LSP, à Haï Yasmine, dont le promoteur immobilier est poursuivi pour escroquerie, a rebondi hier devant la Cour d'appel. Blanchi par le tribunal de première instance, le 13 janvier, le promoteur devait être rejugé à la suite d'un double appel interjeté par le parquet et la partie civile, composée par six souscripteurs. L'affaire a été portée devant la justice suite à une plainte déposée, en avril 2008, par l'un des souscripteurs de ce projet de logements sociaux participatifs, reprochant au promoteur la non-remise du contrat de vente sur plan (VSP), la majoration délibérée du prix du logement à 10 %, plus 7 % de TVA, et de tergiversations pour fuir ses engagements. Une information judiciaire avait été ouverte alors par le juge d'instruction près la 6e Chambre du tribunal d'Oran, au cours de laquelle d'autres souscripteurs victimes se manifesteront. Le 13 octobre 2008, le magistrat instructeur établit une ordonnance de renvoi devant le tribunal correctionnel visant le promoteur, H.Gh, 56 ans, inculpé d'escroquerie conformément à l'article 372 du Code pénal. Dans le cadre de ce programme LSP, un contrat a été signé entre le promoteur et les souscripteurs. En dépit du versement de la première tranche, ces derniers n'ont pas reçu leurs actes, comme le stipule le décret législatif 03/93 du 1er janvier 1993, selon les dires des plaignants. De son côté, le mis en cause a déclaré avoir remis à ses clients des promesses de vente mais eux ont refusé d'honorer le restant du prix malgré maintes mises en demeure. Le promoteur a soutenu avoir reçu, une semaine plus tard, l'acte de lotissement en attendant l'acte final qui devait être établi dans les prochains jours, selon lui.

Au procès d'hier, les uns comme les autres ont quasiment réitéré leurs déclarations lors du premier procès, appelé en janvier dernier. L'avocat de la partie civile, Me Nouar Mohamed, a mis en avant une correspondance adressée par le Fonds de garantie de la caution mutuelle de la promotion immobilière, qui a été saisi par un des acquéreurs, dans laquelle cet organisme a rappelé à l'ordre le promoteur mis en cause, en lui demandant notamment d'établir des contrats VSP avec les acquéreurs conformément aux lois en vigueur dans le domaine de la promotion immobilière, et ce pour éviter les contentieux pouvant résulter en matière de prix, les modalités de sa révision, la durée de réalisation, et autres clauses énoncés dans le contrat entre les deux parties. À propos de ce point, le promoteur a répliqué que les actes étaient, à ce stade-là, au niveau du notaire et que le Fonds examinait les dossiers en trois phases. Les acquéreurs ont réaffirmé, hier au procès, avoir versé, en 2005, des montants entre 30 et 40 millions, représentant la 1e tranche du prix des logements type F2, F3 et F4, mais n'ont rien vu venir depuis, sinon de simples attestations de réservation. La défense, représentée par Me Ali Chaouch, a tenté de vider le dossier du caractère pénal, en remarquant que les éléments du délit d'escroquerie n'existent pas dans ce cette affaire immobilière, demandant la confirmation de la première décision, en l'occurrence la relaxe. Le représentant du ministère public a requis «l'application de la loi». Le verdict a été mis en délibéré.