Property in Algeria

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Agences immobilières à Annaba :
Un gros travail d’assainissement est en cours

Lundi 15 Juin 2009 -- L’environnement du secteur des agences immobilières, qui compte 353 au niveau de la wilaya de Annaba, est en passe d’être assaini, à en croire le représentant de la Fédération nationale. Ce secteur, qui fut longtemps livré à lui-même, générant une grosse anarchie dans les transactions, faisant grimper les prix à des niveaux utopiques, est l’objet, depuis quelque temps, d’une régulation qui devrait toucher tous les professionnels en la matière. Une opération qui devrait éliminer un nombre important de spéculateurs “qui font n’importe quoi”, selon le représentant de la fédération. Cette association, forte aujourd’hui de 70 adhérents, veille à l’application de la réglementation en vigueur et du respect du barème et de l’éthique de la profession, ce qui devrait, à terme, moraliser un secteur très controversé et réguler les prix de l’immobilier, selon notre interlocuteur. Cette flambée des prix actuelle, amorcée depuis ces trois dernières années, qui exerce une pression supplémentaire dans le secteur du logement, est suivie même par les agences des localités périphériques du chef-lieu, où les tarifs étaient, il y a quelques années encore, abordables. Des F3 dans les anciennes citées relevant du secteur public et qui ont été achetés par leurs locataires à des prix particulièrement étudiés font aujourd’hui pas moins de 480 millions de centimes, comme à El-Hadjar ou Sidi Ammar, alors qu’à Annaba- ville, ils oscillent entre 600 et 700 millions. Les mêmes appartements F4, se trouvant à proximité de la mer, se situent dans une fourchette de prix de 1, 2 milliard de centimes. Jamais les pris ne sont montés si haut et il est quasiment impossible d’acquérir un logement, du moins pour les bourses moyennes.

Il faut ajouter que la responsabilité de cette situation incombe aussi aux citoyens qui spéculent, du moins pour certains, dans des créneaux illégaux, comme la vente des logements OPGI, très prisée il y a quelque temps, mais qui sont aujourd’hui fortement remis en question, car il arrive souvent que celui qui a cédé son logement sous la formule de la redevance de dette, ou ses héritiers en cas de décès, reviennent sur leurs engagements et décident de rembourser cette dette contre la récupération de leur ancien logement. Certains tentent même de vendre des logements de fonction, comme nous l’a révélé un chef d’agence immobilière. Des logements ruraux, chèrement acquis, sont soumis à la vente du côté des périphéries de la ville, quand on sait que cette formule était en principe destinée à des familles vivant dans des bidonvilles, ce qui lève un pan sur un véritable trafic où il est difficile de faire le tri entre le bon grain et l’ivraie.

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Des bidonvilles devenus une source de gain facile pour leurs propriétaires

Mercredi 17 Juin 2009 -- La location des bidonvilles dans la périphérie d’Alger est devenue une source de gain facile au détriment des familles et simples employés. Ces derniers qui sont obligés de louer cette sorte d’habitation pour se rapprocher de leurs lieux de travail. El Khabar s’est déplacé vers certains quartiers du littoral, répartis dans les communes de à l’Ouest d’Alger, dans les environs d’Ain Béniane et El Hamdania près de la ville de Cherchell, où de simples habitations se sont transformées en grandes villas avec de petites annexes, que leurs propriétaires appellent appartements et les proposent à la location à des agences immobilières. Le contrat entre le locataire et le propriétaire est un contrat moral. Le représentant de l’agence immobilière accorde au locataire une feuille avec son cachet dessus et le prix de location versé. Ce document est, néanmoins, pas valable en cas de violation des termes de contrat par le propriétaire.

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L'affaire des 166 logements LSP de Haï Yasmine revient

Affaire des 166 logements LSP de Haï Yasmine :
Le promoteur acquitté

Dimanche 21 Juin 2009 -- La Cour a rendu hier son verdict dans l'affaire liée au projet des 166 logements LSP, à Haï Yasmine, dont le promoteur immobilier était poursuivi pour escroquerie. Ce dernier a été déclaré innocent par la Cour d'appel, qui a confirmé sa relaxe. Blanchi par le tribunal de première instance, le 13 janvier, le promoteur, H.Gh, 56 ans, vient d'être définitivement mis hors de cause, sachant que le parquet général avait requis l'application de la loi lors du procès qui s'était tenu le 13 juin. Pour rappel, l'affaire a été portée devant la justice suite à une plainte déposée, en avril 2008, par l'un des souscripteurs de ce projet de logements sociaux participatifs, reprochant au promoteur la non-remise du contrat de vente sur plan (VSP), la majoration délibérée du prix du logement à 10%, plus 7 % de TVA, et de tergiversations pour fuir ses engagements. Une information judiciaire avait été ouverte alors par le juge d'instruction près la 6e Chambre du tribunal d'Oran, au cours de laquelle d'autres souscripteurs «victimes» se manifesteront.

Le 13 octobre 2008, le magistrat instructeur établit une ordonnance de renvoi devant le tribunal correctionnel visant le promoteur, H.Gh, 56 ans, inculpé d'escroquerie conformément à l'article 372 du Code pénal. Dans le cadre de ce programme LSP, un contrat a été signé entre le promoteur et les souscripteurs. En dépit du versement de la première tranche, ces derniers n'ont pas reçu leurs actes, comme le stipule le décret législatif 03/93 du 1er janvier 1993, selon les dires des plaignants. De son côté, le mis en cause a déclaré avoir remis à ses clients des promesses de vente mais eux ont refusé d'honorer le restant du prix malgré maintes mises en demeure. Le promoteur a soutenu avoir, une semaine plus tard, reçu l'acte de lotissement en attendant l'acte final qui devait être établi dans les prochains jours, selon lui. Le promoteur a toujours soutenu que les actes de propriété étaient, à cette période-là, au niveau du notaire et que le Fonds examinait les dossiers en trois phases.

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Logement :
Les nouveaux salaires du LSP

Lundi 22 Juin 2009 -- Le seuil du salaire maximum des postulants aux logements sociaux participatifs (LSP) pourrait prochainement être relevé, afin de permettre à un plus grand nombre de citoyens de la classe moyenne de bénéficier de la formule. Les services du ministère de l'Habitat et de l'urbanisme sont à pied d'oeuvre pour préparer le cadre juridique et organisationnel à cette révision. C'est, en substance, ce qu'a indiqué avant-hier, le ministre de l'Habitat et de l'urbanisme, M. Nourreddine Moussa, lors de son passage à l'émission « Forum de la télévision » de l'ENTV. Le ministre a également précisé que cette augmentation du seuil du salaire maximum des postulants au LSP pourrait être relevé jusqu'à 80.000 DA par mois au lieu de 72.000 DA actuellement. Concernant le retard enregistré sur certains chantiers, notamment dans le cadre de la formule LSP (logement social participatif), le ministre a déclaré que l'avancement des travaux dans ces chantiers est essentiellement lié au financement qui incombe aux bénéficiaires qui doivent s'acquitter de leur apport conformément aux délais contractuels fixés.

Le ministre de l'Habitat et de l'urbanisme est, par ailleurs, revenu sur le programme de réalisation de un million de logements qui, a-t-il affirmé, sera achevé avant fin 2009 et ce, en dépit de la pénurie des matériaux de construction notamment le ciment. M. Moussa a précisé que ce programme, inscrit dans le cadre du plan de soutien à la croissance pour la période 2005-2009 et des programmes pour les Hauts Plateaux et le Sud, a été concrétisé grâce « à l'amélioration de la capacité de réalisation des entreprises au cours des trois dernières années, ce qui a permis, a-t-il ajouté, la réception de 220.000 logements en 2008 en attendant la livraison de 275.000 logements avant la fin de l'année en cours ». Le ministre a ajouté que 869.000 unités d'habitation ont été livrées au 31 mars denier, soulignant que le rythme de livraison s'est intensifié à partir du deuxième trimestre de l'année en cours.

S'agissant de la pénurie du ciment au niveau national, M. Moussa a indiqué que l'offre actuelle pour ce qui est de ce matériau, estimée à près de 18 millions de tonnes, «correspond à la demande nationale», tout en rappelant la décision du gouvernement d'importer un million de tonnes supplémentaires. Il a en outre précisé que le secteur de l'Habitat et de l'urbanisme consomme près de 80 % de la production du ciment, sachant que le secteur public (12 unités) contribue avec 11,5 millions de tonnes par an à la production nationale du ciment, alors que le secteur privé participe avec 5,6 millions de tonnes par an.

Concernant la prise en charge des habitations précaires dans les grandes villes, le ministre a déclaré qu'un fichier d'identification est en cours d'élaboration qui concerne 166.000 habitations au niveau national, dont plus de 77.000 à Alger, 55.000 à Oran, 35.000 à Constantine et 3.800 à Annaba. Il a ajouté qu'il sera procédé au traitement au cas par cas de ces habitations, soulignant que le problème des constructions précaires ne concerne pas uniquement l'Algérie mais aussi toutes les grandes villes du monde. Le ministre a rappelé qu'une enveloppe de 300 milliards de DA a été dégagée pour l'amélioration du tissu urbain à travers les directions de wilayas du Logement et des Equipements publics (DLEP). Pour ce qui est de la mise en oeuvre du programme du secteur pour le prochain quinquennat (2010-2014) qui prévoit la réalisation d'un million et demi de logements, M. Moussa dira que son département a procédé à la révision des plans d'orientation des régions rurales et urbaines, précisant que 1.046 plans sur les 1.541 ont été réexaminés. Le plan d'orientation de l'aménagement ainsi que les études sur la construction de nouvelles villes est en cours de finalisation, a précisé le ministre.

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Le programme du million de logements sera livré à la fin 2009 :
Les assurances du ministre de l’Habitat

Lundi 22 Juin 2009 -- “En dépit des contraintes indépendantes de notre volonté, nous confirmons la livraison, dans sa globalité, du programme de million de logements initié par le président de la République vers la fin de cette année”, a déclaré le ministre de l’Habitat et de l’Urbanisme, samedi soir au forum de l’ENTV. Pour preuve, 869.045 logements ont été réceptionnés et livrés au 31 mars dernier, et ce, toutes formules confondues. Ainsi, selon le ministre, plus de 1,1 million de logements sont attendus à fin décembre de cette année, indiquant que la cadence de réalisation est passée de 110.000 logements/an en 2004 à 220.000 en 2008 et atteindra des pointes de 275.000 en 2009. Comme il a confirmé également que la moitié du programme inscrit dans le cadre du million de logements du futur plan quinquennal 2010-2014 sera consacré à l’habitat rural pour deux raisons essentielles, à savoir que la réalisation de logements en milieu rural pose moins de contraintes et permettra sur un autre plan de freiner la question de l’exode rural. Abordant le problème suscité par les fluctuations des prix des matériaux de construction, notamment le ciment, il fera savoir que la production en Algérie atteint actuellement 17 millions de tonnes dont 11,5 millions proviennent du secteur public et près de 6 millions du secteur privé. “Cette production peut s’avérer insuffisante devant sa large utilisation par les secteurs de l’habitat, de l’hydraulique, les TP, l’autoconstruction. La période allant d’avril à septembre et même octobre connaît des pics de consommation. Nous avons pensé, pour ce qui concerne notre secteur, à importer un million de tonnes supplémentaires”, précise-t-il. Au plan de la qualité des logements, le ministre se veut rassurant en déclarant que la question est très sérieusement prise en charge et la qualité du produit fini s’améliore de plus en plus.

Pour ce qui est des délais de réalisation, souvent objet de mécontentement de la part des acquéreurs, Noureddine Moussa justifie les retards par le manque de finances dans certains cas. Les entreprises se trouvent parfois au vu de cet aléa dans l’impossibilité de respecter les délais. Ce à quoi le ministre a rappelé que des instructions ont été données particulièrement aux OPGI et les Dlep d’entretenir avec les partenaires des relations correctes où la question financière ne devrait pas constituer une source de litige à même de bloquer le sort d’un projet. En matière de parachèvement des constructions, le ministre a tenu à préciser que ce volet étant de haute importance, la loi 08/15 suivie du décret exécutif 09/154 sont désormais des outils qui permettent à son secteur de suivre l’application sur le terrain. Quatre catégories de constructions sont concernées, à savoir celle achevée non conforme, non achevée conforme, celle achevée sans permis de construire et celle non achevée sans permis de construire. Le propriétaire de l’une de ces catégories est prié en conséquence de régulariser sa situation auprès des services de l’APC et de la daïra compétents territorialement. Cette loi, comme l’explique le premier responsable du secteur, a une durée de cinq ans et devra être appliquée dans sa rigueur. “Il est temps de mettre un terme à cette forme d’anarchie urbanistique touchant nos villes et campagnes. Le chef de l’État a soulevé cette question à maintes reprises”, a-t-il rappelé à cet effet. De même qu’il a abordé le volet relatif au PDAU et au POS, indiquant que sur 1.541 communes que compte le pays, 1.046 ont fait l’objet de révision de leur PDAU. Cette opération, rappelons-le, permettra de lancer les VRD, autre point sur lequel le ministre a insisté. “Il n’est plus question de construire sans avoir au préalable effectué les travaux de VRD nécessaires.” À noter dans ce cadre que 12.000 quartiers et cités ont bénéficié jusque-là d’une prise en charge de leur tissu urbain touchant globalement une population de 22 millions d’habitants environ.

Pour ce qui est du vieux bâti, le ministre a déclaré que 166.000 bâtisses à travers le pays, dont 77.700 à Alger, 55.000 à Oran, 35.000 à Constantine et 8.800 à Annaba font actuellement l’objet d’une étude et de traitement suivant la carte de santé de chaque bâtisse. À titre d’exemple, il a avancé le montant de 140 milliards de centimes débloqué récemment pour la réhabilitation du quartier populaire de Sidi El-Houari à Oran. À la question de savoir quel serait le devenir de l’AADL après les dernières livraisons prévues au début 2010, Noureddine Moussa a précisé que “la vie de cette agence n’est pas liée à la seule formule location-vente. La mission qui lui était confiée depuis 1991 est l’amélioration et le développement du logement, mission qu’elle continuera de faire. Cette agence est un outil entre les mains de l’État pour accompagner tous les programmes”. Il informe par la même occasion que les deux tours restant du site de Zéralda seront livrées entre le 15 et le 31 juillet prochain.

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Marché de l'immobilier :
Les loyers de tous les excès

Mardi 23 Juin 2009 -- Un simple coup d'oeil aux petites annonces parues dans la presse ou encore un tour chez les agences immobilières vous renseignent sur la folie des cours qui s'est emparée du rayon location depuis quelques mois. «C'est de la folie furieuse», s'emportera Khaled, nouvellement marié, à la recherche d'un petit F2. «Les prix sont devenus incontrôlables et on a l'impression que c'est la porte ouverte à tous les excès», dira-t-il après avoir frappé à toutes les devantures des agences immobilières. «Parfois, ils sont indisponibles même si l'on met le prix». L'autre formule est celle des petites annonces qui évite de passer par les agences immobilières «suspectées» de gonfler les prix et surtout de prendre un treizième mois qui fait mal à la poche. Les mêmes mots reviennent dans la bouche de Nadia et Hichem, un couple de fonctionnaires avec deux enfants en bas âge. « Nous avons mis toutes nos économies et nous avons dû emprunter le reliquat pour acheter un F3 dans un programme socio-participatif mais en attendant, on est obligé de se débrouiller un toit, mais avec les loyers exigés, c'est mission impossible», constate, amer, Hichem qui pense à emménager chez sa belle-famille en dernier recours. Du côté des «professionnels» de la location-vente, il n'y a pas d'explication rationnelle à cette envolée des baux de location, si ce n'est l'implantation d'entreprises étrangères sur le sol de la wilaya d'Oran. Pour Majid, gérant d'une agence immobilière, l'afflux des étrangers a déréglé complètement les cours de la location et les particuliers ne se privent plus pour augmenter les prix en ciblant particulièrement cette catégorie de clients au détriment des nationaux, puisque les entreprises ne marchandent généralement pas. Ces dernières trouvent également leur compte puisqu'en termes d'économie, elles préfèrent louer un appartement pour leurs cadres au lieu des chambres d'hôtels qui leur reviennent, à la longue, onéreuses.

L'exemple de la cité Akid Lotfi est illustratif à plus d'un titre, des nouvelles moeurs régissant le secteur de l'immobilier, compte tenu de la courbe ascendante prise par le marché de l'immobilier sur ce site dédié exclusivement aux logements socio-participatifs. «Les F2 se monnayent à partir de 450 millions, c'est de la pure folie», s'inquiète Mohamed, courtier de son état. Et de remarquer, incrédule, que ce sont les particuliers qui ont décidé de cette nouvelle direction à donner au marché. En effet, ces derniers, sentant le bon filon, se sont carrément détournés de leurs clients traditionnels pour s'attaquer aux nouveaux locataires qui payent «rubis sur ongle et ne créent pas de problèmes». C'est le cas de Farid, propriétaire d'un F4 qu'il a rénové et loué à une entreprise étrangère à 10 millions par mois. «L'essentiel pour moi est de rentabiliser au maximum mon investissement même s'il ne m'a pas coûté autant et j'espère dégager un cash-flow à la fin de l'année». Les raisons qui l'ont poussé à traiter avec une entreprise sont économiques, mais également « pour ne pas être contraint de gérer les problèmes qu'on rencontre généralement avec nos concitoyens ». L'autre cas de figure parlant est celui des nouvelles cités récemment inaugurées. Haï Ennour, El Yasmine, des noms de fleurs où cela ne sent pas toujours la rose. Les loyers y sont aussi « prohibitifs » qu'au centre-ville ou dans les cités à l'intérieur du tissu urbain. Mehdi n'en revient toujours pas des prix demandés par les agences. « Je voulais louer un simple F2 pour un bureau et, sincèrement, je ne pensais pas que ça allait excéder les 6 ou 7 mille balles, mais impossible de l'avoir à moins de 14 mille», racontera-t-il son aventure à la recherche d'un F2. «La mode actuelle est à l'achat d'un appartement selon l'une des formules mises en application, de le retaper et de le louer au plus offrant, de préférence pour les étrangers», résumera Mohamed, le courtier, la situation du marché de l'immobilier.

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Le projet des 75 logements de Haï El-Yasmine à l'arrêt :
Les souscripteurs saisissent le Président

Dimanche 28 Juin 2009 -- Las d'attendre une intervention des autorités locales, les souscripteurs du projet des 75 logements LSP de Haï El-Yasmine (POS 52 îlot E1/A) viennent d'adresser une correspondance au président de la République, lui demandant d'intervenir pour relancer le projet à l'arrêt depuis la fin de l'année 2008. Dans cette correspondance accompagnée d'une pétition, dont nous détenons une copie, les 75 souscripteurs indiquent qu'ils sont clients de l'entreprise EURL HK Promotion chargée de réaliser ce projet immobilier sur une assiette foncière située à Haï El-Yasmine. Les signataires de la correspondance signalent que les travaux de réalisation de ce projet ont été lancés au début de l'année 2008 et se sont arrêtés vers la fin de la même année. Les souscripteurs affirment que l'arrêt des travaux est directement lié à l'arrestation et l'incarcération du promoteur pour une affaire n'ayant aucun lien avec le projet de réalisation des 75 logements. «De ce fait, tout est bloqué jusqu'à ce jour et le problème risque de durer longtemps», lit-on dans cette correspondance. Les concernés précisent toutefois que des promesses leur ont été faites pour qu'une procuration soit donnée à l'épouse du promoteur pour prendre en charge ce projet et relancer les travaux, mais jusqu'au jour d'aujour-d'hui rien n'a été fait. Pour tenter de relancer les travaux, les souscripteurs indiquent avoir effectué quelques démarches qui n'ont pas donné d'échos. «Nous avons contacté le procureur et adressé une lettre au wali d'Oran, sans toutefois que les mesures adéquates ne soient prises», ajoute la même correspondance. Pour conclure, les signataires de la correspondance lancent un appel pressant au premier magistrat du pays. «Sachant qu'il s'agit d'un projet de l'Etat, nous vous demandons Monsieur d'intervenir en notre faveur afin d'instruire les autorités locales pour régler ce problème, faire le nécessaire pour que le projet redémarre le plus tôt possible et nous livrer nos logements en respectant les procédures et les lois en vigueur concernant les prix et la qualité», poursuit la correspondance. Les souscripteurs rappellent, enfin, qu'ils ont déjà versé la première tranche et qu'il y a même ceux qui ont versé la deuxième tranche.